競売の流れ

近年、住宅ローンの滞納によって競売にかけられる不動産物件が増加しているそうです。友人の連帯保証人や、不況による所得の低下、企業の大幅なリストラや、会社そのものの倒産で、そこで働く人々や、関連会社の従業員が抱えている借金の支払いが、出来なくなってしまう事例が多数あります。

いすれにせよローン返済が長く滞ると、その債権回収のため、債権者は裁判所に申し立てを行うことで、その債務者が持つ不動産を競売によって売却し、債務返済の一部に充当しようとします。
仙台 競売のサイト

たいていの場合、住宅ローン返済が滞る原因となる出来事は、本人の突発的な事故や病気、あるいは失業や勤務先の倒産といった重大事件であることが多く、本人も大変な状況になっていることがほとんどです。ですから、銀行や金融機関などから来る督促状などの郵便物に対しても、ついつい後回しにしてしまうことが多いようです。

しかし、ローン支払いの滞りが仮に2ヶ月も続いたなら、「代位弁済手続き開始の予告」という通知書類が送られてきます。これは「次の支払いも行われないようなら、あなたに融資している金融機関は、その借金を一括返済してもらえるよう然るべき手続きを取りますよ」という警告です。その時点での残額にもよりますが、返済が滞っている以上、一括返済など出来るわけもありませんから、その後金融機関は債務回収のための段階に移行します。これがいわゆる競売の最初の段階です。
競売不動産の買受手続

さて、実際にそれ以後もローンの滞納が続くと「代位弁済手続き開始」の通知が送られてきて「ローンの即時一括返済」を求められます。これを法律用語で「期限の利益の損失」といい、これ以後債務を分割返済するローンが事実上不可能となります。

実際には銀行などの金融機関は保証会社から債務の損失を保証してもらうため、損失を被ることはありません。つまり、焦げ付いた住宅ローンの返済を債務者に求めるのは保証会社というわけです。その後、債務者の不動産は担保権の実行により差し押さえられ、所有者が自由に売買することが出来なくなります。

差し押さえられて不動産物件は然るべき手続きを経て、裁判所の主導により競売にかけられます。入札によって落札者が決まると、その落札者との立ち退き交渉が始まります。すでに法的には立ち退き義務が生じており、拒むことはできませんが、落札者との交渉により、引越し費用などを含めた立ち退き料を受取れる場合があります。
5回で分かる裁判所の競売物件(1) 競売物件って何? | スーモジャーナル - 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト